Financer son bien immobilier, quel crédit hypothécaire choisir ?

Lorsqu’on achète un bien immobilier, on doit contacter un organisme bancaire ou d’assurances pour obtenir un prêt hypothécaire.

Avant tout, il faut donc bien examiner les différents taux d’intérêts que proposent chaque organisme car des écarts de dixième peuvent avoir des conséquences importantes sur les coûts liés au financement. Les hypothèques proposées sur le marché ne se différencient pas seulement selon chaque banque. Les taux d’intérêts hypothécaires dépendent en Suisse du type de prêt et de la durée contractée.

Il faut savoir que les banques privées n’ont pas l’autorisation d’imprimer de la monnaie. Elles sont donc dépendantes de la somme d’argent en circulation et des conditions de disponibilité d’argent. Cela signifie que lestaux d’intérêts sont bas pour les consommateurs lorsque ces conditions sont favorables. À l’inverse, si les intérêts augment pour les banques, elles répercutent ces coûts supplémentaires sur les consommateurs.

La Banque Nationale Suisse est responsable de ce mécanisme et par ses décisions, elle influence la manière dont les taux d’intérêts évoluent sur le marché monétaire. La Banque Nationale a pour objectif de garantir la stabilité des prix. Les banques et les assurances financent en général au maximum 80 % de l’investissement. Le preneur d’hypothèque doit financer la différence avec ses fonds propres.

 

Crédit hypothécaire

Une hypothèque est supportable quand le total de vos coûts de logement ne dépasse pas 33% de vos revenus. Les charges mensuelles prisent en compte sont :

  • Calcul de l’hypothèque avec un intérêt hypothécaire théorique de 5%. Afin que le financement de votre logement repose sur une base solide même en période de taux d’intérêt élevés, la capacité financière est calculée à l’aide d’un taux d’intérêt hypothécaire moyen à long terme de 5%.
  • L’amortissement. La dette doit être amortie aux deux tiers de la valeur immobilière en l’espace de 15 ans.
  • Les frais d’entretien et charges annexes représentent 1% de la valeur du bien immobilier.

 

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En outre, vous devez apporter au moins 20 % de capitaux propres pour le financement et vous devez financer au moins 10% de la valeur du bien immobilier par des fonds propres qui ne proviennent pas de votre prévoyance professionnelle (2ème pilier).

Ces 10% peuvent être financés avec des avoirs sur des comptes et épargne, des titres, assurance 3ème pilier ou encore un avancement d‘hoirie.

En ce qui concerne l’amortissement de la dette, vous avez deux possibilités :

Amortissement direct

Par un amortissement direct de la dette hypothécaire, les charges d’intérêts diminuent régulièrement, puisque chaque année la dette hypothécaire diminue du montant payé comme amortissement. Les déductions fiscales liées se réduisent également.

 

Amortissement indirect

L’amortissement indirect est en général réalisé par l’intermédiaire d’un 3ème pilier. Le remboursement est donc nul pendant la durée de l’assurance et la dette reste au même niveau, tout comme les intérêts. Ces deux éléments permettent aux déductions fiscales liées au prêt de rester stables. En Général le 3ème pilier est conclu sous forme de prévoyance liée, les primes sont également déductibles du revenu imposable. A l’échéance de l’assurance, le capital assuré permet de rembourser le prêt. Un impôt sur la prestation en capital est alors perçu.

 

Voici les 3 types d’hypothèque possibles :

Hypothèque à taux fixe

L’hypothèque à taux fixe est la plus répandue en Suisse. Elle est un très bon choix lorsque les taux sont au plus bas.

Lorsqu’on choisi cette solution, le taux est fixé dès le départ de l’hypothèque et reste le même durant toute la durée du prêt. La plupart des hypothèques à taux fixe proposées sur le marché ont des durées entre 3 et 10 ans.

Avantages : Vous savez quelle est votre charge financière mensuelle à rembourser à la banque et qui sera la même durant toute la durée du contrat. C’est une assurance contre la hausse des taux d’intérêt.

Inconvénients : Une nouvelle hypothécaire doit être conclue lorsque l’hypothèque fixe actuelle arrive à échéance. En cas de hausse des intérêts pendant la durée de son hypothèque fixe, la charge d’intérêts augmente et remet éventuellement en question le calcul de la capacité financière.

En cas de résiliation anticipée du contrat, il faut s’attente à payer des frais de pénalisation. Quelques banques excluent par principe la résiliation anticipée de leurs contrats de crédit.

Hypothèque à taux variable

Une hypothèque à taux variable n’est pas une solution très intéressante lorsque les taux sont bas. Ces hypothèques ne sont pas limitées dans le temps et les taux d’intérêts s’adaptent aux conditions actuelles du marché. C’est la raison pour laquelle les taux peuvent augmenter ou baisser à tout moment.

Avantages : Lorsque les taux d’intérêts sont hauts, cette solution permet de profiter des baisses des taux futurs étant donné qu’ils sont variables.

Inconvénients : On est jamais sûre de ce qu’on va payer. Les taux peuvent baisser mais également fortement augmenter ce qui pourrait mettre en péril votre situation financière.

Hypothèque Libor 

LIBOR, London InterBank Offered Rate, est un taux de refinancement, auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire européen. Le taux est réadapté tous les 3, 6 ou 12 mois.

A cela, s’ajoute la marge de la banque et ce montant dépend de la solvabilité du client. Pendant toute la durée de l’hypothèque, la marge d’environ 1% et qui dépend de la solvabilité du client, ne change pas.

Avantages : Le taux hypothécaire dépend du marché monétaire, les intérêts sont transparents et conformes au marché. Valable pour les financements à court terme. En conséquence, leurs taux sont en général inférieurs à ceux des hypothèques variables ou fixes souscrites sur le long terme.

Inconvénients : Il n’y a pas d’inconvénients majeurs

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